Når flere skal drifte og vedlikeholde utearealer sammen
Når det bygges boliger stilles det gjerne samtidig krav om opparbeidelse av lekeplasser, parkeringsplasser, internveier, renovasjon og så videre. Tradisjonelt sett har man i borettslag og eierseksjonssameier hatt disse arealene på borettslagets eller sameiets eiendom, slik at dette har vært fellesarealer som styret i borettslaget eller sameiet har hatt ansvar for å drifte og vedlikeholde.
De senere årene har det blitt stadig vanligere at ansvaret for slike fellesarealer deles av flere; det være seg borettslag, sameier eller eneboliger. Dette både fordi man bygger ut et område etappevis, med flere boligselskapet som ferdigstilles på ulike tidspunkter og fordi kommunene i mindre grad ønsker å stå ansvarlig for driften av lekeplasser og parker. Det betyr også at beboerne innenfor nye boligområdet har fått ansvar for større arealer enn hva som var vanlig tidligere. Et eksempel på dette er Fornebuutbyggingen, hvor beboerne i de nye boligprosjektene er ansvarlig for drift og vedlikehold av storparten av arealene på Fornebu, både arealer som oppfattes som private og parkanlegg mm. som nok de fleste ville anta at var offentlige. I Larvik har man i forbindelse med utbyggingen av Sjøparken på Agnes i Stavern etablert en driftsforening som er ansvarlig for drift og vedlikehold av alle fellesarealer innenfor prosjektet, samt en del av omkringliggende arealer, blant annet Lillevikstranda.
Det er mange måter å organisere slik sambruk på, det kan være gjennom tinglyste rettigheter, i sameie mellom flere boligeiere eller gjennom etablering av en forening som skal sørge for drift av arealene. Hvilke regler som gjelder vil gjerne fremgå av vedtektene. I tillegg vil eierforholdene avgjøre hvilke andre rettsregler som kommer til anvendelse. Eies eiendommen som skal brukes som fellesareal av brukerne som et sameie, er det sameieloven som regulerer forholdet sameierne imellom. Er det en driftsforening, velforening el. som eier arealene er det den ulovfestede foreningsretten som kommer inn i tillegg til vedtektene.
Disse organisasjonene har mange navn: utomhussameie, velforening, beboerforening, realsameie, driftsforening osv. Det avgjørende er imidlertid ikke navnet, men eierforholdene og organisasjonens formål og ansvar. Hensikten er uansett navn å ivareta boligenes pålagte krav til f.eks. lekeplasser og renovasjon, og sørge for drift og vedlikehold av disse.
Følgende mulige organiseringer er vanlig:
1. Tinglyst rettighet på annen manns eiendom. F.eks. at et borettslag får tinglyst en rett til å bruke vei eller lekeplass på et annet borettslags eiendom. Avtale om en slik rett bør regulere hvordan kostnader til drift og vedlikehold skal fordeles.
2. Sameie. Det kan opprettes et sameie som blir eier av fellesarealene og som derved blir ansvarlig for drift og vedlikehold. Dette sameiet kan da enten eies av boligselskapene eller boligene som har rett til å bruke eiendommen. Når en eiendom eies av andre eiendommer har man det man kaller et realsameie. Det innebærer at eierskapet til eiendommen som skal fungere som fellesareal følger med ved salg av brukereiendommen.
Et eksempel: Tre borettslag har en felles eiendom med parkering og lekearealer. Borettslagene er like store og man har derfor delt eierskapet til felleseiendommen (realsameiet) slik at hvert borettslag eier 1/3-del av eiendommen. Realsameiet er ansvarlig for drift og vedlikehold av fellesarealene og i vedtektene er det fastsatt at felleskostnadene dekkes av hvert av de tre borettslagene i henhold til eierbrøken. Beboerne i de tre borettslagene vil betale sin del av kostnaden til sitt borettslag gjennom felleskostnadene i borettslaget.
Et realsameie bør ha vedtekter og et eget styre som er ansvarlig for drift og økonomistyring. I tillegg til vedtektene er det sameieloven som regulerer forholdet mellom sameierne.
3. Driftsforening. Det kan etableres en driftsforening som skal sørge for drift og vedlikehold av fellesarealene. Driftsforeningen skal være ansvarlig for driften av fellesarealene og kan enten eie fellesarealene selv, eller de kan ha ansvaret for driften på vegne av et sameie. Rettslig sett er det foreningens vedtekter og ulovfestet foreningsrett som regulerer drift og kostnadsfordeling. Dersom eiendommen til felles bruk ligger i sameie mellom flere eiendommer, men det i tillegg er etablert en forening som skal ta seg av driften, vil grunnleggende beslutninger, f.eks. om salg av deler av fellesarealet, måtte fattes i sameiet etter reglene i sameieloven. Driftsforeningen har ikke denne fullmakten når det ikke er eier av arealene.
Kjøper man en bolig i et område hvor det enten i reguleringsplanen, i tinglyst avtale eller i kjøpsavtalen er fastsatt krav om at man som boligeier er forpliktet til å være medlem (direkte eller gjennom boligsameiet) i en slik driftsforening, må man være medlem og betale felleskostnader eller medlemskontingent uavhengig av om man bruker arealene eller ikke. Dette er en forpliktelse man har som boligeier.
Tekst: Janne Balberg Kvisvik, jurist LABO
