Bruk av fellesarealer i borettslag og sameier

Både i borettslag og i eierseksjonssameier skiller man mellom arealer som tilhører den enkelte bolig og arealer som er fellesarealer. Men hva er egentlig fellesarealer og hvem bestemmer over disse?

I seksjonerte sameier er arealene gjort til enten seksjoner med eventuelle tilleggsdeler eller fellesarealer. Seksjoneringsbegjæringen vil vise hvordan oppdelingen er. Hver seksjonseier har enerett til å bruke sin seksjon. Fellesarealene kan alle seksjonseierne bruke i fellesskap. Dette gjelder både arealene inne - som gangareal, felles sykkelboder og lignende, og utearealer. Utgangspunktet er at ingen kan ha en eksklusiv rett til å bruke areal som ikke er gjort til seksjoner eller tilleggsdeler fordi dette vil forringe den rett hver enkelt har til å bruke arealet. Dette utgangspunktet gjelder likevel ikke uten unntak. Eierseksjonsloven åpner for å gi enerett til fellesarealene i visse tilfeller. I boligsameier er retten begrenset til 30 år og den må vedtektsfestes.

I borettslag er det ingen lovhjemmel for å etablere eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet, men eksklusiv bruksrett har vært akseptert i rettspraksis. Eksklusiv bruksrett kan fastsettes i byggeplanene eller på annet avtalerettslig grunnlag før borettslaget etableres. Etter at borettslaget er opprettet vil etablering av eksklusiv bruksrett kreve godkjenning av generalforsamlingen med 2/3-flertall. Det er den som hevder å ha eksklusiv bruksrett til fellesarealet som har bevisbyrden for at retten eksisterer.

For å synliggjøre og sikre den eksklusive bruksretten bør man derfor sørge for å få retten vedtektsfestet. Det bør samtidig vurderes å vedtektsfeste hvem som skal ha ansvar for vedlikehold av disse arealene.    

Arealer som ikke inngår i den enkelte boenhet er fellesarealer. Fellesarealene i borettslag og sameier, hvor det ikke er etablert eksklusiv bruksrett, har alle beboerne i utgangspunktet lik rett til å bruke til det de er ment til eller vanlig brukt til. Det betyr at den som eier den minste leiligheten har samme rett til å bruke fellesarealene som den som eier den største, men at man ikke kan bruke gressplenen til parkering eller garasjekjelleren til lekeplass. En beboer kan heller ikke legge beslag på fellesareal ved å utføre tiltak på fellesarealene som hindrer andres bruk, for eksempel anlegge platting, selv om denne er knyttet til egen boenhet. Skal slike tiltak tillates krever det at det innhentes samtykke fra borettslaget eller sameiet.

Bruken av arealene skal heller ikke være til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for de andre beboerne. Hva som er til ulempe er imidlertid ikke alltid like lett å vite, og vil kunne endre seg med tiden. Men jeg kan forsøke å illustrere med noen praktiske eksempler:

·       Mange beboere synes det er hyggelig å pynte opp felles ganger med bilder og møbler. Møblering i gangene vil derimot kunne hindre fri passasje for rullestolbrukere eller for ambulansepersonell. I tillegg vil både pynt, bilder og møblering utgjøre en brannfare og være i strid med brannforskriftens krav til rømningsveier. Det er heller ikke sikkert at alle beboerne er enige om hva som er egnet utsmykning av fellesarealer. Skal man ha utsmykning i oppgangene bør dette derfor skje i regi av styret.

·       En del eldre borettslag/sameier har tidligere hatt vaskeri i kjelleren, og arealene står nå tomme. Bruken av disse arealene er det borettslaget/sameiet som må ta stilling til. En enkelt beboer kan ikke ta seg til rette og bruke arealene til lagring av sine ting eller møblere hobbyrom for eget bruk. En slik bruk vil innebære en privatisering av arealer som er ment for fellesskapet og vil være i strid med formålet.

·       Flere av beboerne i borettslaget synes det er hyggelig å samle seg utenfor blokka for en prat og en røyk. Plassen de står på er rett utenfor soveromsvinduet til en beboer som plages med både støy og ikke minst røyk som siger inn gjennom vinduet. Selv om plassen ute er fellesareal må styret kunne forby røyking her og henvise beboerne til å samle seg et annet sted i borettslaget hvor de ikke er til vesentlig sjenanse.

Styret og årsmøtet/generalforsamlingen kan fastsette bestemmelser om bruk av fellesarealene. Boligselskapet kan også vedta ordensregler som gir nærmere bestemmelser om oppførsel på fellesarealene. I borettslag ligger fullmakten til å vedta ordensregler til styret, mens den i eierseksjonssameier er lagt til årsmøtet. Ordensregler skal bidra til god trivsel for alle og bør holde seg innenfor det folk flest oppfatter som fornuftig og regler som man finner i ordensregler i andre boligselskap.

Dugnad i borettslag og sameier

Våren nærmer seg og tradisjonelt sett er det mange som planlegger dugnad. Hensikten med dugnaden er gjerne å få vedlikeholdt fellesarealer på en billigst mulig måte. I tillegg kan man bli kjent med naboene og ha det hyggelig samtidig som man sammen bidrar til å holde boligområdet ved like.

Men er det grenser for hva som kan gjennomføres på dugnad, hva må styret tenke på og har man plikt til å stille på dugnaden?

Det er styret som er ansvarlig for vedlikehold av fellesarealene og det er også styret som kan beslutte om noe av vedlikeholdet skal gjøres på dugnad. Samtidig er det styret som er ansvarlig for sikkerheten ved gjennomføring av dugnaden og styret må derfor gjøre en sikkerhetsvurdering av oppgavene som skal utføres. Er det fare for at noen kan bli skadet, så bør kanskje oppgaven settes bort til profesjonelle. Det bør også vurderes om oppgavene er av en slik art at resultatet ved dugnadsinnsats gir et tilfredsstillende resultat. Noen ganger kan man i et forsøk på å spare penger i stedet pådra seg store følgekostnader, og det bør man selvfølgelig prøve å unngå. 

I følge Store Norske leksikon er dugnad «frivillig, ubetalt arbeid som blir gjort i ein fellesskap», så også i borettslag og sameier. Dugnad er en frivillig ordning og borettslaget/sameiet kan derfor ikke pålegge noen å stille på dugnad. Fordi det er frivillig vil ikke manglende oppmøte innebære et mislighold overfor laget og man kan heller ikke straffe de som ikke stiller med bøter eller gebyrer. Fordi man gjerne velger å ha dugnad for å få utført vedlikeholdsoppgaver man ellers måtte ha satt bort til eksterne aktører vil det innebære at laget har en besparelse ved at arbeidet gjøres på dugnad. Styret kan for å oppfordre til deltakelse beslutte at de som deltar på dugnaden skal få en godtgjørelse eller en reduksjon i felleskostnadene tilsvarende sin andel av besparelsen ved at arbeidet ble gjort på dugnad og ikke satt bort.

Det kan være at noen ønsker å bidra men ikke har tid på det fastsatte tidspunktet eller av helsemessige eller andre årsaker ikke kan utføre de oppgavene som skal utføres. For at alle som vil kan få lov til å bidra kan styret legge til rette for at man kan sette seg opp på oppgaver som kan utføres andre dager. Kan man ikke bidra med fysisk arbeid kan man kanskje bidra med kaffekoking eller pølsegrilling – det sosiale på en dugnad er gjerne vel så viktig for miljøet som oppgavene som utføres.

Oppsummert:

·       Dugnad er en fin måte å få utført vedlikehold av fellesområdene og samtidig samlet beboerne

·       Velg de lavthengende fruktene, og sett de mer krevende oppgavene bort til profesjonelle

·       La beboerne få mulighet til å utføre oppgaver over flere dager, så får flere anledning til å bidra

·       Send varsel om dato for dugnad i god tid, så får alle lagt det inn i kalenderen

·       Frist med noe hyggelig – f.eks. grilling og sosialt

Foto: Nadia Frantzen

Trær og busker 

Våren er her og det spirer og blir grønt, mest til glede, men busker og trær kan også være en kilde til konflikt.

Trær og busker kan på samme tid være til glede for den som blir skjermet mot innsyn, og til irritasjon for den som mister utsyn og får skygge på uteplassen.

Irriterer man seg over naboens trær og busker er det første man bør gjøre å snakke med naboen. Kanskje kan man komme til enighet, og finne en løsning som begge kan leve med. Det kan f.eks. være at man beskjærer treet eller at man deler kostnaden ved å fjerne et tre. Det er likevel viktig å være klar over at det er den som eier eiendommen treet står på som eier treet og man har som nabo ikke rett til å ta seg til rette og fjerne treet selv. Står treet på borettslagets eiendom, er det borettslaget ved styret som kan beslutte om treet skal beskjæres eller fjernes.

Skulle man ikke komme til enighet har man lovverk som hjelper dersom trær og busker blir til stor ulempe for deg som nabo. Mellom naboer er det nabolovens bestemmelser som sier noe om når man kan kreve at naboen fjerner eller beskjærer treet. Disse reglene gjelder imidlertid ikke for trær og busker innad i sameiet/ borettslaget, det skal vi komme tilbake til helt avslutningsvis.

Naboloven § 3 – den såkalte «trebestemmelsen» - er en spesialbestemmelse om trær og oppstiller fire vilkår som må være oppfylt for at man skal kunne kreve at et tre beskjæres eller fjernes:

1.      treet må stå nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn 1/3 av trehøyden. I tettbygde strøk pleier man å legge til grunn eiendomsgrensen, slik at et tre som står 2 meter fra nabogrensen ikke kan være høyere enn 6 meter.

2.      treet må være til skade eller særlig ulempe for naboen – det kan f.eks. være at treet eller greinene står i fare for å brekke og dermed påføre skade, at det skygger for sola, at det er mye nedfall av løv osv.

3.      det må ikke være av nevneverdig betydning for eieren å beholde treet – det kan f.eks. være at treet har historisk betydning eller har en funksjon som sol- eller vindavskjerming.

4.      det må ikke være av nevneverdig betydning for naturmangfoldet på stedet å beholde treet - for eksempel at det er en sjelden tresort, treet er fredet osv.

Da naboloven § 3 kun omfatter trær som står nærmere naboeiendommen enn 1/3 av høyden, vil andre trær og busker måtte vurderes etter den generelle regelen i naboloven § 2. Denne bestemmelsen fastslår at naboen ikke må ha noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen. Dette er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Dersom vilkårene etter naboloven §§ 2 eller 3 er oppfylt er det § 10 som sier noe om konsekvensene av dette. Naboen er forpliktet til å redusere plagene ned til tålegrensen. Dette betyr at i en del tilfeller er det tilstrekkelig at treet beskjæres i andre tilfeller må det fjernes helt. Treet må for eksempel fjernes helt dersom det ikke er levedyktig etter en beskjæring. Dette beror også på en vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Noen ganger vokser naboens trær og busker over eiendomsgrensen. Disse tilfellene reguleres av naboloven § 12. Dersom trær og greiner krysser eiendomsgrensen kan man kreve at naboen fjerner dette. Hvis naboen ikke fjerner greiner etc. innen rimelig tid, kan man selv beskjære trær og greiner etter grenselinjen.

Regler i borettslag og sameier

Innad i borettslaget eller sameiet har man ingen eiendomsgrenser og nabolovens bestemmelser kommer da ikke til anvendelse. Spørsmål om trær eller busker må da løses på grunnlag av de reglene som gjelder for borettslag og eierseksjonssameier, altså vedtekter, husordensregler, lovlige vedtak, samt borettslagsloven eller eierseksjonsloven.

Det er styret som er ansvarlig for drift og vedlikehold i laget, og herunder er ansvarlig for skjøtsel av trær og busker. Ønsker man at et tre på fellesareal skal fjernes, må man ta kontakt med styret som kan beslutte om treet skal fjernes eller beskjæres. Styret må vurdere helheten i situasjonen, og særlig ulempene for de berørte beboere.

I noen lag har boligeierne hageparseller til eksklusiv bruk. Det er ulike regler i de i ulike lagene i forhold til ansvar for vedlikehold av hagearealet. Noen steder er det laget som sørger for vedlikehold også av hagene, men de fleste steder har man overlatt dette ansvaret til beboerne. Da er det fornuftig å ta inn bestemmelser om trær og busker i ordensreglene, slik at man unngår at trærne eller hekkene blir til urimelig eller unødvendig ulempe for de andre eierne. Dersom det allikevel oppstår en situasjon med et tre som er til unødvendig ulempe for andre beboere, kan styret pålegge vedkommende å fjerne eller beskjære treet, slik at ulempen forsvinner.