Bygge uten å søke kommunen
Noen tiltak kan man likevel oppføre uten at det er nødvendig med godkjenning fra kommunen.
Garasje, bod, levegger og antenner er eksempler på dette. Selv om man ikke trenger å søke om byggetillatelse, må man overholde forbud og krav i arealplaner for området, og det som står i loven og forskriftene. Også privatrettslige regler kan sette grenser for hva man kan bygge, selv der det ikke er nødvendig å søke kommunen om godkjenning.
Tiltak som kan oppføres uten søknad
Plan- og bygningsloven § 20-5 angir en rekke konkrete tiltakstyper som ikke skal behandles av plan- og bygningsmyndighetene som søknad.
Grunnlaget for unntak i plan- og bygningsloven § 20-5 er så vel det offentliges som tiltakshaveres behov for å slippe kommunal saksbehandling for mindre tiltak som ikke i særlig grad berører offentlige interesser eller nabo.
Loven utfylles blant med byggesaksforskriften (SAK) § 4-1 som inneholder en rekke bestemmelser om tiltak som er unntatt søknadsplikt, og § 4-2 som gjør unntak fra søknadsplikten for «plassering av særskilt bygning konstruksjon eller anlegg». Begge bestemmelsene oppstiller vilkår for at reglene skal komme til anvendelse.
Selv om et tiltak kan være unntatt fra søknadsplikt, er det altså ikke fritt frem å bygge. SAK § 4-1 bestemmer blant annet at den som vil sette i gang et tiltak (tiltakshaver), har ansvaret for at det er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det er derfor viktig at man setter seg godt inn i regelverket som gjelder for det aktuelle tiltaket, herunder at det er i henhold til gjeldende arealplan (kommuneplanens arealdel, reguleringsplan) som gjelder for eiendommen. Særlig viktig er det å være klar over at planer gjerne setter begrensninger i tillatt utnyttelse av tomta. Ønsker man å bygge ut over tillatt utnyttelsesgrad betinger det dispensasjon
Tiltakshaver må også påse at tiltaket ikke kommer i strid med annet regelverk der dette er aktuelt – for eksempel veglovas regler om avkjøring, avstand til veimidte, frisiktsoner også videre.
Tiltakshaver har også ansvar for at tiltaket oppfyller alle tekniske krav som stilles i Byggteknisk forskrift (TEK 10).
Vær klar over at mange mindre tiltak som utgjør en større helhet må ses samlet, og kan være søknadspliktig. Dette innebærer at en kombinasjon av flere tiltak som er unntatt søknadsplikt i noen tilfelle må vurderes som ett tiltak som det må søkes om.
Dersom vilkårene for unntak fra søknadsplikt ikke er oppfylt, f. eks der tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra lov, forskrift eller plan, kommer ikke unntakene til anvendelse. Tiltaket er da søknadspliktig på vanlig måte.
Eksempler på tiltak som kan oppføres uten søknad:
Frittliggende bygg/garasje – kan være maks. 50 m² stort og ha en mønehøyde opptil 4 meter og gesimshøyde opptil 3 meter. Bygget kan oppføres inntil én meter fra nabogrensen meter. Kan ikke benyttes til beboelse. Man kan altså ikke ha kjøkken, stue, soverom og våtrom i bygget.
Tilbygg – kan være maks. 15 m². Kan ikke inneholde rom til beboelse, men kan f.eks. være balkong, veranda, åpent overbygget inngangsparti, ved- og sykkelbod. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Tilbygget må være fire meter eller mer fra nabogrensen
Reparasjon av bygningstekniske installasjoner - man kan reparere bygningstekniske installasjoner som ventilasjonsanlegg, sanitæranlegg, heis og varme- og kjøleanlegg. Det er fremdeles mulig å reparere enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor én bruksenhet eller branncelle uten å søke.
Mindre tiltak utendørs, levegger – dette kan for eksempel være levegger, forstøtningsmur, antennesystemer, mindre fylling, planering av terreng, intern vei og biloppstillingsplasser.
Særlige forhold i borettslag og eierseksjonssameier
Det kan foreligge privatrettslige begrensninger som gjelder uavhengig av om tiltaket er unntatt søknadsplikt etter plan- og bygningsloven. I borettslag/eierseksjonssameier vil dette gjerne følge av interne vedtekter, og hvor det normalt kreves samtykke fra borettslaget/sameiet. Før man kan oppføre tiltak i privat regi i et borettslag/sameie, må det derfor søkes om godkjenning. Det er viktig å være klar over at et samtykke fra borettslaget/sameiet ikke vil frita for krav til godkjenning fra kommunen i de tilfellene hvor det er nødvendig, på samme måte som en godkjenning fra kommunen heller ikke gir rett til å bygge uten at det også foreligger godkjenning fra borettslaget/sameiet.
Tomta i borettslag og sameier er felles og planbestemmelser om utnyttelsesgrad vil gjerne være fastsatt for hele eiendommen. Det betyr at ethvert byggetiltak vil kunne begrense andres mulighet til å bygge. Det må derfor være å anbefale at man i borettslag og sameier utarbeider retningslinjer for byggetiltak for å sikre likebehandling og kontroll.
Av Janne Balberg Kvisvik, jurist LABO
